大規模修繕、どこに依頼する？

大規模修繕を考えたとき、悩みの種となるのがその依頼先。大規模修繕工事を依頼する際のパターンは大きく、「管理会社に任せる」「コンサルタントに任せる」「工事業者を探して直接依頼する」の3つに分けられます。以下では、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

パターン01　管理会社に任せる場合

大規模修繕前の建物診断から修繕プランの作成、工事までをすべてを管理会社に一任します。工事業者の選定も管理会社が行います。

メリット デメリット
  • 管理組合の負担が少ない。
  • 施工後に不具合が合った場合、管理会社の責任で対応してもらえる。
  • 競争原理が働かないため費用が高くなる。
  • 管理会社が選定する工事業者の実力が分からない
  • 管理会社と工事業者間に馴れ合いがあるケースが多いため、施工品質に不安がある。

管理会社に任せるのは、大規模修繕のもっとも一般的な進め方です。この方法の最大のメリットは管理組合の手間がかからないことですが、費用が高くなってしまうのはデメリットです。

パターン02　コンサルタントに任せる場合

大規模修繕前の建物診断と修繕プランの作成を外部のコンサルタントに任せ、工事業者は管理組合が選ぶパターンです。一般的には、「設計監理方式」「設計施工分離方式」と呼ばれます。

メリット デメリット
  • 中立的な立場で建物診断・修繕プラン作成ができる。
  • 工事業者を選ぶにあたり、コンサルタントのアドバイスを受けられる。
  • 工事業者の選定において競争原理が働くため、費用は比較的安くなる。
  • コンサルタントに報酬を払う必要がある。
  • 悪徳コンサルタントを選んでしまうリスクがある。
  • 施工後に不具合があった場合、責任の所在が不明確。

利害関係のないコンサルタントに任せることで、最適な建物診断・修繕プラン作成ができ、工事業者を選ぶ際にもアドバイスをもらえるのがメリットです。しかし、裏で特定の工事業者とつながっているコンサルタントもいるので要注意。工事業者からリベートを受け取っているような悪徳コンサルタントを選んでしまった場合は、満足のいく結果にはなりません。管理組合にコンサルタント選定のリスクがあるのは、この方法のデメリットです。

パターン03　工事業者を探して直接依頼する場合

管理組合が工事業者を選定し、大規模修繕前の建物診断から修繕プラン作成、工事までのすべてを工事業者に一任します。

メリット デメリット
  • 管理組合が自らの判断で工事業者を選べる。
  • 工事業者の選定において競争原理が働くため、費用を安く抑えられる。
  • 工事業者選びで失敗するリスクがある。
  • 工事業者はマンション管理のプロではないため、管理組合のサポート面に不安がある。

管理組合が自ら判断して工事業者を選ぶため、管理会社が馴れ合いで選んだ業者になってしまうよりメリットは大きく、費用も抑えることができます。デメリットを挙げるとすると、工事業者を選ぶという重大な責任を管理組合が負わなければならないことです。もちろん、しっかりと調査したうえで優良業者を選ぶことができれば、費用の面でも施工品質の面でも満足のいく結果になります。

工事業者選びのポイント～実績・ノウハウを重視しましょう～

大規模修繕工事の特徴は、多くの人が生活している状態のマンションを施工することにあります。工事期間中は、「外出できない」「洗濯物が干せない」「窓を開けられない」「エアコンが使えない」など、居住者は多くの制約を受け、それが大きなストレス・不満につながる可能性があります。トラブルなく円滑に工事を進めていくためには居住者の協力が欠かせず、工事業者には居住者への十分な配慮が求められます。

そこで重要になってくるのが工事業者の実績であり、現場監督の力量です。大規模修繕の実績が豊富な業者ならリスクヘッジも含めたノウハウを持っており、経験豊かな現場監督なら居住者と良好なコミュニケーションを図りながら、円滑に工事を進めていくことができるでしょう。

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