壊れている箇所もないし、クレームも出てないし、まだ大規模修繕はいいかな……。このようにお考えの管理組合様はいらっしゃいませんか？ 「そろそろかな？」と思っても、予算などの問題でなかなか踏み切ることができないのが大規模修繕工事です。
しかし、マンションは目に見える箇所に異常がなくても、内部で劣化や腐食が進んでいるケースが多々あります。たとえ異常が見あたらなくても、修繕の目安の時期を迎えたら建物診断を受けて状況を把握しておくことが大切です。もちろん、実際に異常が見受けられる場合は、早めの修繕が必要です。
こちらでは、大規模修繕の目安となる周期とともに、建物の症状から予測できるリスクについてご説明しています。大規模修繕のタイミングを知るため、ぜひ参考にしてください。
年数で判断する～大規模修繕のタイミング～
屋上防水工事 10～15年
屋上は、排水口が詰まって水溜まりができていたり、雑草が根を張って防水層を破壊したりしているケースがあります。屋上には多くのトラブルの種が潜んでいるだけでなく、トラブルが起きると雨漏りなどの深刻な事態に直結するため、定期的に点検を受けることが大切です。
外壁塗装工事 10～15年
マンションの見栄えをよくする塗装を行うと同時に、下地補修によって鉄筋の爆裂や外壁の欠損もリカバリーします。なお、タイル仕上げの建物は劣化が進むとタイルの剥落事故が起きて大惨事につながることもあるため、適切な改修工事が必要です。
シーリング工事 10～15年
窓サッシの周辺やコンクリートの接合部、外壁・タイルの目地部などに施工されているシーリングが劣化すると、浮き上がったり亀裂が入ったりして、そこから雨水が浸入してしまいます。防水機能を維持するため、傷んだシーリング材を撤去してシーリング材を打ち替えます。
バルコニー防水工事 10～15年
ベランダ・バルコニーには、防滑性シートやウレタンが施工されていることが多くあります。また、接合部にはシーリングが施工されている場合もあります。いずれも劣化によって防水機能が低下していくため、適切なタイミングで防水工事を行う必要があります。
鉄部塗装工事 5年～
非常階段やベランダ・バルコニーにある鉄部を塗装します。建物のなかでも鉄部は劣化が進むのが早いうえ、錆びなどが目立つ部位です。適切な塗装によって美観を取り戻し、安全性・機能性を回復させるとともに、防錆剤などを用いて錆びが発生しにくい環境をつくります。
サインで判断する～大規模修繕のタイミング～
外壁のチョーキング現象
外壁を触ったとき、手に白い粉がついたら「チョーキング」という塗膜の劣化現象が起きている証拠です。これは、紫外線や風雨などの影響で塗膜表面が粉状になった状態です。放置しておくと壁面の防水機能が低下し、塗膜の剥がれにつながります。
外壁の塗膜の剥がれ・ひび割れ
外壁の塗膜の剥がれ・ひび割れは、美観を損なうばかりでなく、コンクリート躯体の劣化を招きます。放置しておくと建物の内部腐食、強度低下につながり、マンション自体の寿命が縮まってしまいます。
タイルの割れ・剥がれ
タイルの割れや剥がれを放置しておくと、タイルの裏側に水が浸入して内部構造まで腐食していきます。最悪の場合、タイルが剥離してしまい、重大な落下事故を引き起こすケースもあります。
コンクリートの爆裂
コンクリートが中性化することで内部の鉄筋が錆びて膨張し、周囲のコンクリートを破裂させる現象をコンクリートの爆裂と呼びます。これを放置すると破損が広がり、躯体強度の著しい低下を招くだけでなく、コンクリート片の落下事故につながるケースもあります。
鉄部の錆び
手すりや鉄骨階段など鉄部の錆びは、見た目が悪くなるだけでは済みません。腐食が進むと強度の低下を招き、脱落してしまうと重大な事故に発展するおそれもあります。発見したら、早急に対策をとるようにしましょう。
シーリングのひび割れ・剥離
シーリング材は、紫外線や風雨の影響で徐々に硬化していき、ひび割れや剥がれを起こします。こうなると防水機能が低下して、室内に漏水したり、シーリング材周辺の壁面にひび割れ・欠落を起こしたりするため、早急な対策が必要です。
屋上のひび割れ
屋上の目地部分などに雑草が生えてくると、雑草の根の力でコンクリートが割れたり、伸縮目地が傷んだりします。放置すると防水層の劣化が進み、雨漏りを引き起こすため、そうなる前の対策が必要です。
屋上防水層の膨れ・破損
屋上の防水層の膨れ・破損は、雨漏りを引き起こす原因になります。マンション最上階の天井や壁に漏水の跡が見られる場合は、被害が拡大する前に対処するようにしましょう。放置しておくと、漏水によって室内の壁面にまでカビが発生したりします。
